Immer mehr deutsche Unternehmer schauen nach Dubai als Investitionsziel für Immobilien. Eine häufig gestellte Frage ist, ob Sie Immobilien in Dubai über Ihre deutsche Holding kaufen können.
Dies scheint auf den ersten Blick logisch, funktioniert in der Praxis jedoch anders als in Deutschland.
In diesem Artikel erklären wir Schritt für Schritt, was möglich ist und was nicht. Wir besprechen die verschiedenen Strukturen, die steuerlichen Aspekte und die praktischen Vorteile und Nachteile.
Konsultieren Sie immer einen Finanzberater oder Steuerberater für Ihre persönliche Situation.
Immobilien kaufen in Dubai mit Ihrer deutschen Holding: die Grundlagen
In Deutschland ist es sehr üblich, Immobilien auf der Bilanz Ihrer Holding zu platzieren. Sie kaufen dann Immobilien über Ihre GmbH und profitieren beispielsweise von der Beteiligungsfreistellung oder steuerlicher Optimierung.
In Dubai funktioniert das anders. Sie können grundsätzlich keine Immobilien direkt über Ihre deutsche Holding kaufen. Der Grund dafür ist einfach: Das Dubai Land Department (DLD) akzeptiert nur natürliche Personen oder Unternehmen, die in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) registriert sind.
Was bedeutet das in der Praxis?
- Ihre deutsche Holding kann kein direkter Eigentümer von Immobilien in Dubai werden.
- Wenn Sie trotzdem Immobilien über ein Unternehmen kaufen wollen, müssen Sie ein lokales Unternehmen gründen, meist eine sogenannte LLC (Limited Liability Company).
- Dieses lokale Unternehmen kann dann die Immobilien erwerben.
Wie funktioniert der Kauf von Immobilien über eine Dubai LLC?
Eine häufig genutzte Route ist die Gründung einer LLC in Dubai. Das ist eine Rechtsform, vergleichbar mit einer GmbH, speziell für Immobilien und andere Investitionen.
Schritt-für-Schritt-Plan:
- Gründung einer LLC in Dubai
Sie können das nur über einen lokalen Dienstleister oder Makler tun. Dieser begleitet die Gründung des Unternehmens. - Anteilseignerschaft bestimmen
Sie können wählen, ob Sie die LLC direkt auf Ihren Namen stellen oder indirekt über Ihre deutsche Holding. Das hängt von Ihren Zukunftsplänen ab:- Wollen Sie langfristig auswandern? Dann ist es oft cleverer, die LLC privat zu halten.
- Bleiben Sie in Deutschland und wollen Sie maximale steuerliche Kontrolle? Dann können Sie in Betracht ziehen, Ihre deutsche Holding als Anteilseigner der LLC einzusetzen.
- Kapitalübertragung regeln
Sie können aus Ihrer deutschen Holding Geld an die LLC überweisen auf zwei Weisen:- Als Kapitaleinlage.
- Als geschäftliches Darlehen, sofern marktgerechte Zinsen und Bedingungen gelten.
- Immobilien kaufen über die LLC
Die LLC erwirbt dann die Immobilien. Das Eigentum wird auf den Namen der LLC registriert.
Wichtige Aspekte:
- Die LLC muss jährlich Kosten für Administration, Lizenzen und Buchhaltung zahlen. Rechnen Sie mit Beträgen zwischen 6.000 und 10.000 Euro pro Jahr.
- Finanzierung über eine LLC ist schwierig. Banken schauen vor allem auf Einnahmen der LLC selbst. Eine gerade gegründete LLC hat meist noch keine Einnahmen, wodurch Hypothekenmöglichkeiten begrenzt sind.
Was sind die steuerlichen Folgen?
In Dubai:
- Die ersten 375.000 AED Gewinn pro Jahr (circa 93.000 Euro) sind steuerfrei.
- Gewinn darüber hinaus wird mit einem festen Satz von 9 Prozent besteuert.
- Es gibt keine Steuer auf Mieteinnahmen oder Wertsteigerung, wenn Sie die Immobilien privat besitzen. Aber über eine LLC zahlen Sie also Körperschaftsteuer.
In Deutschland:
- Die deutsche Finanzverwaltung sieht die LLC als ausländisches Unternehmen.
- Wenn Ihre deutsche Holding Anteilseigner der LLC ist, kann der Wert der Anteile in der Bilanz Ihrer Holding stehen.
- Dividenden, die Sie aus der LLC an Ihre deutsche Holding ausschütten, fallen grundsätzlich unter die Beteiligungsfreistellung. Das bedeutet, dass Sie hierüber keine zusätzliche Steuer zahlen, sofern die Struktur korrekt aufgebaut ist.
- Beachten Sie strenge administrative Anforderungen. Alle Transaktionen müssen gut dokumentiert werden.
Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierung:
Wenn Sie ein Objekt, das Sie zuerst privat besitzen, später in eine LLC einbringen wollen, zahlen Sie meist erneut Grunderwerbsteuer in Dubai. In manchen Fällen kann das auf etwa 1 Prozent reduziert werden, wenn Sie 100 Prozent Eigentümer sowohl des Objekts als auch der LLC sind. Das erfordert jedoch Maßarbeit.
Vorteile und Nachteile dieser Konstruktion
Vorteile:
- Möglichkeit, Geld aus Ihrer deutschen Holding für Dubai-Immobilien zu nutzen.
- Möglicher steuerlicher Vorteil bei Ausschüttungen über die Beteiligungsfreistellung.
- Flexibilität für zukünftige Auswanderung oder Umstrukturierung.
- Geschäftlicher Schutz über eine separate Entität.
Nachteile:
- Hohe jährliche Kosten für die LLC.
- Begrenzte Finanzierungsoptionen bei einer jungen LLC.
- Komplexe steuerliche und rechtliche Struktur.
- Keine direkte Aufnahme des Objekts in die Bilanz Ihrer deutschen Holding ohne Zwischenstufe.
Wann ist es clever?
- Wenn Sie mehrere Objekte in Dubai kaufen wollen, wodurch die Fixkosten pro Objekt sinken.
- Wenn Sie jetzt schon eine Auswanderung nach Dubai in Betracht ziehen.
- Wenn Sie in Ihrer deutschen Holding Vermögen haben, das Sie geschäftlich nach Dubai verlagern wollen, ohne private Entnahmen.
Alternative: privat investieren und später umwandeln
Viele Investoren wählen zunächst, Immobilien privat in Dubai zu erwerben. Das ist einfacher, günstiger und besser finanzierbar. Wenn Sie später entscheiden, mehrere Objekte zu erwerben, können Sie noch eine LLC gründen und Ihre Immobilien übertragen.
Achten Sie darauf: Bei einer Übertragung zahlen Sie erneut Übertragungskosten. Trotzdem kann das langfristig attraktiver sein als direkt mit einer LLC zu starten, insbesondere bei kleineren Investitionen.
Schlussfolgerung: komplex, aber manchmal clever
Immobilien kaufen in Dubai über Ihre deutsche Holding ist nicht direkt möglich, aber über eine lokale LLC kann es funktionieren. Diese Route ist komplex und kostspielig, kann aber interessant sein für größere Investitionen oder wenn Sie langfristig nach Dubai auswandern wollen.
Sorgen Sie immer für gute Begleitung. Fehler in der Struktur können zu doppelter Besteuerung oder rechtlichen Problemen führen. Für die meisten Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist der private Kauf einfacher, insbesondere für ein erstes Objekt.
Zögern Sie, ob eine LLC für Sie geeignet ist? Wir können Sie mit anerkannten deutschsprachigen Maklern in Kontakt bringen, die auf Dubai-Immobilien spezialisiert sind und Sie über den besten Ansatz für Ihre Situation beraten können.