Der Immobilienmarkt in den Vereinigten Arabischen Emiraten steht vor einer großen Veränderung. Laut einer aktuellen Analyse von Moody’s wird zwischen 2025 und 2027 der größte Zuwachs an Wohnungsangebot aller Zeiten erwartet. Mehr als 150.000 neue Wohneinheiten werden dem Markt hinzugefügt, was einem Anstieg von etwa 20 % des gesamten Wohnungsangebots in Dubai entspricht.
Mehr Angebot, aber die Nachfrage bleibt stark
Dieser enorme Anstieg des Angebots könnte ab 2026 zu einer “leichten Preiskorrektur” führen, so Moody’s. Dennoch bleiben die Fundamentaldaten des Marktes stark. Die Bevölkerung Dubais wuchs 2024 um 6 % auf 3,9 Millionen Einwohner. Zudem hat sich die Zahl der Millionäre in der Stadt in den letzten zehn Jahren auf über 80.000 verdoppelt. Allein im ersten Quartal 2025 wurden mehr als 590 Immobilien im Wert von über 20 Millionen AED (etwa 5.070.000 Euro) verkauft, die höchste Zahl seit zwei Jahren.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt ebenfalls, von 4,4 auf 3,9 Personen, was bedeutet, dass mehr separate Wohneinheiten benötigt werden. Das stimuliert die Nachfrage nach kleineren Einheiten, selbst bei steigendem Angebot.
Was diesen Zyklus von früheren Perioden unterscheidet, ist die starke Finanzposition der Projektentwickler. So stieg der Bestand an umsatzwirksamen Aufträgen von Emaar von 25 Milliarden AED im Jahr 2020 auf 129 Milliarden AED im Jahr 2025. Die durchschnittliche Verschuldung der Entwickler sank von 4,8x auf 1,4x, und der kombinierte Gewinn der sechs größten Entwickler wuchs von 12 Milliarden AED auf 46 Milliarden AED.
Zudem wurden die Regeln verschärft: Mit Treuhandkonten, strengeren Bedingungen für Projektstarts und gestaffelten Auszahlungen der Mittel auf Basis von Meilensteinen ist der Markt besser geschützt.
Was bedeutet das für Käufer, Mieter und Investoren?
Für Käufer bedeutet es mehr Auswahl und mehr Verhandlungsspielraum ab 2026. Für Mieter ist es eine gute Nachricht: Vor allem im Apartment-Segment wird endlich eine gewisse Mietpreissenkung erwartet. Investoren konzentrieren sich weiterhin auf Villen und das Luxussegment, wo die Nachfrage stark bleibt, aber der Wettbewerb zunehmen wird.
Moody’s betont, dass es sich hier um eine Stabilisierung handelt, nicht um einen Crash. Das Wirtschaftswachstum, der Zustrom von kapitalkräftigen Bewohnern und das starke Bevölkerungswachstum sorgen für eine solide Basis. Aber da das Angebot nun endlich beginnt, die Nachfrage einzuholen, kommt etwas Luft in den überhitzten Markt.