Dubai wird unter Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz immer beliebter. Eine der Möglichkeiten, Immobilien zu erwerben, ist über eine lokale LLC (Limited Liability Company). Aber ist das wirklich ratsam? Und was sind die Vorteile und Nachteile dieser Konstruktion?
In diesem Artikel erklären wir alles über das Investieren in Dubai über eine LLC. Sie erfahren, wann es clever ist, welche Kosten damit verbunden sind und welche Fallstricke Sie unbedingt vermeiden sollten.
Was ist eine LLC in Dubai und warum wird sie genutzt?
Eine LLC in Dubai ist eine Unternehmensform, die Sie mit einer GmbH in Deutschland vergleichen können. Sie wird oft für geschäftliche Aktivitäten eingesetzt, einschließlich des Kaufs und der Verwaltung von Immobilien.
Warum wählen einige Investoren eine LLC?
- In Dubai können ausländische Privatpersonen Immobilien einfach auf eigenen Namen kaufen. Dennoch wählen einige Investoren bewusst eine LLC.
- Der wichtigste Grund ist, dass Sie über eine LLC leichter mit geschäftlichem Vermögen investieren können, zum Beispiel wenn Sie viel Kapital in Ihrer deutschen Holding haben.
- Darüber hinaus kann eine LLC attraktiv sein, wenn Sie langfristig mehrere Objekte kaufen wollen. Die Fixkosten einer LLC bleiben nämlich gleich, sodass es bei größeren Portfolios relativ günstiger wird.
Die Kosten und Struktur einer LLC in Dubai
Was kostet die Gründung und Unterhalt einer LLC?
Das Einrichten einer LLC in Dubai ist nicht günstig. Die Fixkosten umfassen:
- Gründungskosten: oft zwischen 5.000 und 12.000 Euro einmalig.
- Jährliche Kosten für Lizenzen, Buchhaltung und Bankkonten: durchschnittlich zwischen 6.000 und 10.000 Euro pro Jahr.
- Eventuelle Kosten für rechtliche Unterstützung und Beratung.
Wie funktioniert die Struktur?
Eine LLC muss in den Vereinigten Arabischen Emiraten registriert werden. Die Anteile der LLC können grundsätzlich auf Ihren Namen als Person oder auf den Namen Ihrer deutschen Holding lauten, je nach Ihren Zielen.
Sie können also wählen zwischen:
- Privatbesitz der LLC (oft gewählt von Unternehmern, die langfristig auswandern wollen).
- Besitz über Ihre deutsche Holding (für Unternehmer, die in Deutschland wohnen bleiben und ihre Immobilien geschäftlich halten wollen).
Wichtig: lokale Anforderungen
Obwohl Sie 100 Prozent Eigentümer der LLC sein können, müssen Sie lokale Anforderungen erfüllen, wie eine geschäftliche Adresse und jährliche Berichterstattung.
Steuerliche Folgen des Investierens über eine LLC
In Dubai
Dubai erhebt eine Körperschaftsteuer von 9 Prozent auf Gewinne über 375.000 AED (etwa 93.000 Euro). Darunter gilt eine Freistellung.
Das bedeutet, dass Sie als kleiner Investor über die meisten Mieteinnahmen in Dubai keine Steuer zahlen, es sei denn, Ihr Gewinn überschreitet diese Grenze.
In Deutschland
Die deutsche Finanzverwaltung betrachtet die LLC als ausländische Unternehmung. Wenn Ihre LLC im Besitz Ihrer deutschen Holding ist, fallen die Anteile der LLC in die Bilanz Ihrer Holding.
- Dividendenausschüttungen aus der LLC an Ihre deutsche Holding fallen grundsätzlich unter die Beteiligungsfreistellung, sodass Sie hierüber in Deutschland keine zusätzliche Steuer zahlen.
- Allerdings müssen Sie umfangreiche administrative Pflichten beachten.
- Sie dürfen die Immobilie nicht direkt in die Bilanz Ihrer deutschen Holding stellen, nur die Beteiligung an der LLC wird sichtbar.
Was, wenn Sie privat Anteilseigner der LLC sind?
In diesem Fall bleibt die Immobilie außerhalb Ihrer deutschen Holding. Sie werden dann persönlich auf eventuelle Ausschüttungen besteuert, zum Beispiel über Dividenden oder Gehalt. In der Praxis bedeutet das, dass Sie steuerlich weniger flexibel sind, aber einfacher vorgehen, wenn Sie langfristig auswandern wollen.
Vorteile und Nachteile des Investierens über eine LLC
Vorteile
- Sie können geschäftlich über Ihre Holding investieren, was für Unternehmer mit viel Vermögen in der GmbH-Struktur interessant sein kann.
- Möglichkeit, mehrere Objekte in einer Entität zu verwalten.
- Mögliche Steuervorteile über die Beteiligungsfreistellung.
- Geeignet für Unternehmer, die Dubai als Auswanderungsziel in Betracht ziehen.
Nachteile
- Hohe jährliche Fixkosten.
- Schwerer finanzierbar. Banken in Dubai schauen bei LLCs auf die Einnahmen der LLC selbst. Bei einer jungen LLC ohne Umsatz ist die Aufnahme einer Hypothek schwierig.
- Komplexe Struktur mit administrativen Pflichten in Dubai und Deutschland.
- Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierung, wenn Sie zuerst privat kaufen und später über eine LLC besitzen wollen.
Wann ist eine LLC interessant?
Eine LLC ist vor allem attraktiv, wenn:
- Sie planen, mehrere Objekte in Dubai zu kaufen, sodass sich die Fixkosten schneller amortisieren.
- Sie viel Kapital in Ihrer deutschen Holding haben und dies geschäftlich einsetzen wollen.
- Sie langfristig ernsthaft eine Auswanderung nach Dubai in Betracht ziehen.
Für ein oder zwei Objekte ist eine LLC meist nicht rentabel. Die Kosten und Komplexität überwiegen dann die Vorteile. In diesem Fall ist der private Erwerb oft die vernünftigste Wahl.
Praktische Alternativen für kleinere Investitionen
Wenn Sie ein oder zwei Objekte in Dubai kaufen wollen, investieren Sie besser direkt auf eigenen Namen. Sie profitieren dann von:
- Niedrigen Startkosten.
- Einfacheren Finanzierungsmöglichkeiten.
- Keiner zusätzlichen Administration.
Später können Sie eventuell noch eine LLC gründen und Ihre Objekte darin einbringen. Beachten Sie jedoch, dass Sie in diesem Fall erneut Grunderwerbsteuer zahlen müssen, meist 4 Prozent, aber in manchen Fällen kann dies reduziert werden, wenn Sie vollständiger Eigentümer sowohl der Immobilie als auch der LLC sind.
Schlussfolgerung: nicht für jeden Investor geeignet
Das Investieren in Dubai über eine LLC kann steuerlich und strategisch clever sein, ist aber sicher nicht für jeden geeignet. Es erfordert eine hohe anfängliche Einlage, Geduld und gutes finanzielles Verständnis.
Für die meisten Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die in Dubai starten, ist das private Investieren einfacher, günstiger und besser handhabbar.
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