Der Immobilienmarkt in Dubai wird oft mit beeindruckenden Statistiken präsentiert, doch ohne Kontext können diese Zahlen ein verzerrtes Bild vermitteln. Regierungsdaten sind zwar echt, aber die Details dahinter machen den Unterschied zwischen einer realistischen Markteinschätzung und einer Fehleinschätzung aus.
Ein Beispiel ist das Bevölkerungswachstum. Im Jahr 2024 kamen 169.000 neue Einwohner hinzu, was beeindruckend klingt. Dennoch besteht ein großer Teil dieser Gruppe aus geringverdienenden Arbeitskräften wie Fahrern, Hotelpersonal und Bauarbeitern. Sie wohnen oft in Gemeinschaftsunterkünften und haben keinen direkten Einfluss auf die Kaufkraft im Immobilienmarkt. Zudem gibt es viele Menschen mit einem Dubai-Visum, die de facto in günstigeren Gebieten wie Sharjah wohnen, wo die Mietpreise bis zur Hälfte niedriger liegen.
Auch die Verkaufszahlen erfordern Nuancen. Im ersten Quartal 2025 wurden Immobilien im Wert von 114 Milliarden Dirham (etwa 28,5 Milliarden Euro) verkauft. Doch nur 60 Milliarden Dirham (etwa 15 Milliarden Euro) betrafen direkt bezahlte, fertiggestellte Wohnungen. Die übrigen 54 Milliarden Dirham (etwa 13,5 Milliarden Euro) stammten aus Off-Plan-Verkäufen. Hierbei wird bei Vertragsunterzeichnung oft nur 10% bis 20% des Preises gezahlt, während der Gesamtbetrag in die Statistiken einfließt. Das bedeutet, dass ein Off-Plan-Kauf von 10 Millionen Dirham in Wirklichkeit nur 1 bis 2 Millionen Dirham neues Kapital zu diesem Zeitpunkt in den Markt bringt.
Was die Preise betrifft: Villas in Dubai sind inzwischen teurer pro m² als in vielen Teilen Europas. Luxus-Apartments konkurrieren preislich mit denen in London. Die rapiden Preisanstiege nach der COVID-Zeit sind nicht von Dauer. Weltwirtschaftliche Rahmenbedingungen ändern sich: Die Immobilienpreise in London fallen, Europa kämpft mit Inflation, die chinesische Wirtschaft kühlt ab und die Vereinigten Staaten sind in Handelskonflikte verwickelt.
Erwartungen für die kommenden Jahre
Dubai wird weiter wachsen, aber das Tempo wird sich voraussichtlich abschwächen. Ein jährlicher Preisanstieg von 15% wie in den vergangenen Jahren ist unwahrscheinlich. Käufer und Investoren sollten sich auf langfristigen Wert konzentrieren, anstatt sich blind auf beeindruckende Headline-Zahlen zu verlassen.
Der Markt bleibt attraktiv, aber Realismus ist wichtiger als Hype.