Der Immobilienhype um Ras Al Khaimah (RAK), insbesondere um Marjan Island, scheint zunehmend mehr auf den Erwartungen rund um das Wynn Resort und Casino zu basieren als auf soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten. Viele deutschsprachige Immobilienmakler und Käufer lassen sich von großen Namen wie DAMAC, Emaar und Aldar verführen und glauben automatisch, dass solche Unternehmen nur an profitablen Standorten bauen. Doch was gut für den Entwickler ist, ist nicht immer gut für den Endinvestor.
Wenn ein Entwickler eine Immobilie verkauft, hat er seinen “Exit-Punkt” erreicht. Sein Gewinn ist erzielt, sein Projekt abgeschlossen. Der Käufer hingegen muss oft noch 3 bis 4 Jahre auf die Fertigstellung warten, und dann beginnt die eigentliche Herausforderung erst: Wer wird Ihre Immobilie auf dem Sekundärmarkt kaufen oder mieten? Und zu welchem Preis?
Zu viel Angebot, zu wenig Nachfrage: Das Airbnb-Hetzjagd-Szenario
Oft wird auf den erwarteten Strom von Casino-Touristen verwiesen, den RAK erhalten soll, sobald das Wynn Resort in Betrieb ist. Man spricht von 10.000 Besuchern, von denen nur 3.000 direkt im Resort selbst unterkommen können. Darüber hinaus gibt es noch 14 Hotels in unmittelbarer Nähe und über 20.000 Apartments in der dritten Reihe, die größtenteils mit der Idee gekauft wurden, dass diese Besucher auf Plattformen wie Airbnb eine Schlafgelegenheit suchen.
Die Folge? Ein Verdrängungswettbewerb, bei dem jeder Eigentümer seinen Übernachtungspreis senken muss, um überhaupt Belegung zu erhalten. Ein gefährliches Szenario für die Rendite, insbesondere wenn alle gleichzeitig auf den Markt drängen. Der Wettbewerb wird mörderisch sein.
Und dann stellt sich die Frage: Was sind die wirklichen wirtschaftlichen Triebkräfte von RAK? Wie viele vermögende Personen ziehen tatsächlich nach Ras Al Khaimah? Wie viele internationale Unternehmen eröffnen dort eine Niederlassung? Und wie verhält sich dies zu Wirtschaftszentren wie KEZAD oder ADGM in Abu Dhabi?
Fehlende Vergleichswerte machen eine Analyse fast unmöglich
In Städten wie Dubai oder Abu Dhabi kann man neue Projekte mit etablierten Gemeinschaften vergleichen. Denken Sie an den Vergleich von Dubai South mit Dubai Hills oder Expo City mit Arjan oder JVC. In Abu Dhabi kann man künftige Entwicklungen mit Yas Island oder Saadiyat Island vergleichen. Solche Vergleiche geben Investoren Anhaltspunkte für mögliche Preisentwicklungen und die Nachfrage.
Aber in RAK? Es gibt kaum eine etablierte Master-Community, die man als Referenz nutzen könnte. Al Hamra Village wird manchmal genannt, aber selbst dort ist die Preisentwicklung nicht repräsentativ genug für das Volumen, das Marjan Island jetzt auf den Markt bringt. Zudem fehlt eine transparente Plattform zur Erfassung von Transaktionsdaten, wie DXB Interact in Dubai oder ADREC in Abu Dhabi.
Die Folge ist, dass sich viele Käufer von Bauchgefühlen, Maklerversprechungen und Schlagzeilen leiten lassen. Vor allem Anleger ohne Erfahrung scheinen blind auf den “Casino-Effekt” zu vertrauen. Sie vergessen, dass Immobilieninvestitionen im Kern kein Glücksspiel sein sollten, sondern ein kalkulierter, fundierter Prozess.
Ein Ferienhaus in RAK kaufen? Gerne. Für den Eigengebrauch auf jeden Fall. Aber Ihre erste Investition auf einen Casino-Traum stützen? Dann spielen Sie buchstäblich mit dem Feuer.
Dubai South beispielsweise bietet dagegen klare wirtschaftliche Anreize, einen wachsenden Geschäftsstandort und Infrastrukturpläne, die Arbeitsplätze und Zuzug anziehen. Die Chance, dass Immobilien dort langfristig an Wert gewinnen, ist wesentlich besser begründet als auf Marjan Island.