Laut aktuellen Berichten von Moody’s und Fitch, zwei der weltweit größten Ratingagenturen, steht der Immobilienmarkt in Dubai vor einer möglichen Korrektur im Jahr 2026. Diese Prognose wird vor allem durch die erwartete Fertigstellung von rund 150.000 neuen Wohnungen bis 2027 getrieben. Dieses große Angebot wird voraussichtlich einen Überschuss erzeugen, was sich sowohl auf die Preise als auch auf die allgemeine Marktbalance auswirken wird.
Ein wichtiger Punkt, den beide Institutionen anführen, ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Während das Wohnungsangebot jährlich um etwa 16 Prozent zunimmt, wächst die Bevölkerung in Dubai nur um etwa 5 Prozent. Dieses Missverhältnis übt Druck auf die Preise aus, insbesondere im Segment der erschwinglichen Apartments.
Starker Anstieg des Wohnungsangebots führt 2026 zu einer Abkühlung
Besonders betroffen sein werden kleinere, erschwingliche Apartments wie Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen. Diese Wohnungen werden in großen Stückzahlen entwickelt, oft mit kleineren Grundrissen, wobei Quantität über Qualität zu gehen scheint. Ein gutes Beispiel hierfür ist Jumeirah Village Circle (JVC), das allein für 11 Prozent aller im Bau befindlichen Off-Plan-Apartments verantwortlich ist. In solchen Gebieten sind die Quadratmeterpreise hoch für die gebotene Qualität, was vor allem Käufer in Schwierigkeiten bringen kann, die zu viel für mittelmäßige Projekte bezahlt haben.
Im Gegensatz dazu bleiben bestimmte Segmente widerstandsfähig. Dazu zählen Townhouses (Reihenhäuser) und Villas, insbesondere in gut gelegenen Gebieten wie Dubai Marina und Downtown Dubai. Diese Segmente leiden nach wie vor unter einem Angebotsmangel und werden hauptsächlich von Endnutzern und nicht von spekulativen Investoren gekauft. Dadurch bleibt die Nachfrage hier relativ stabil, wenn auch kein Preisanstieg erwartet wird. Auch Apartments im Dubai International Financial Centre (DIFC) bilden eine eigene Kategorie. Die Nachfrage hier kommt von einer anderen Käufergruppe und das Angebot bleibt begrenzt.
Welche Immobilientypen Risiken bergen und wo die Chancen liegen
Der Mietmarkt zeigt, dass Prime-Lagen derzeit eine Nettorendite von rund 5 Prozent erzielen. Gleichzeitig nehmen sogenannte Distress-Deals zu. Banken in den VAE bieten Zinssätze von etwa 4 Prozent an. Wenn man dazu noch 2 Prozent Maklerprovision und 4 Prozent Registrierungsgebühren (DLD) rechnet, beginnt man als Investor bereits mit einem Nachteil von 6 Prozent im ersten Jahr.
Auffällig ist, dass Off-Plan-Immobilien durchschnittlich 2,9 Millionen AED (etwa 760.000 Euro) kosten, während bezugsfertige Wohnungen durchschnittlich 2,7 Millionen AED (708.000 Euro) kosten. Dies ist bemerkenswert, da Off-Plan-Immobilien typischerweise günstiger sein sollten, um Käufer während der Bauphase anzulocken. Dennoch werden Investoren von attraktiven Zahlungsplänen nach Fertigstellung angezogen, was oft zu übermäßiger Verschuldung und letztlich zu Zwangsverkäufen führt.
Abschließend ist es wichtig zu erwähnen, dass Abu Dhabi eine andere Situation darstellt. Dort kontrolliert die Regierung das Angebot viel strenger und der Markt wird von Endnutzern und nicht von Spekulanten getrieben, was für ein stabileres Klima sorgt.