In vielen beliebten Apartment-Vierteln Dubais liegen die Netto-Mieteinnahmen mittlerweile bei oder sogar unter 5%. Das klingt nicht direkt alarmierend, hat aber durchaus Auswirkungen auf das Investitionsklima. Sehen wir uns an, warum dies wichtig ist und welche Folgen es haben kann.
Großer Zustrom von Neubauten
In den letzten drei Jahren wurden nicht weniger als 187.000 neue Apartments in Dubai auf den Markt gebracht. Viele davon werden pünktlich oder sogar früher als geplant fertiggestellt. Dadurch steht in kurzer Zeit eine große Menge an Wohnungen zur Verfügung, was Druck auf die Mietpreise ausübt.
Warum 5% eine kritische Grenze ist
Die Zinsen auf Sparbücher liegen derzeit ebenfalls bei rund 5%. Das bedeutet, dass ein Investor die gleiche Rendite erzielen kann, ohne jedes Risiko oder Aufwand. Wenn die Rendite von Immobilien also nicht höher ist, verliert sie als Anlageform an Attraktivität.
Kein Problem, wenn die Preise steigen
Eine niedrigere Mietrendite ist nicht schlimm, solange der Wert der Immobilie steigt. Eine jährliche Wertsteigerung von 10% kombiniert mit 4% Miete ist in Ordnung. Aber in vielen Gebieten wie Dubai Hills, Creek Harbour und Downtown bleiben die Preise stabil. Selbst auf Plattformen wie DXB Interact ist dies gut zu erkennen.
Off-plan-Preise genauso hoch wie Bestandsimmobilien
Viele Off-plan-Apartments werden zum gleichen Preis pro m2 wie Bestandsimmobilien verkauft. Aber wenn diese Preise nicht steigen und die Mieteinnahmen niedrig bleiben, wird es für Investoren weniger attraktiv, die Immobilien zu halten. Dadurch könnten sie sich eher zum Verkauf entscheiden.
Was passiert jetzt?
In den nächsten 6 bis 18 Monaten werden viele neue Apartments fertiggestellt. Dies wird voraussichtlich zu stabilen oder sinkenden Preisen pro m2 in einigen Gebieten führen. Vor allem in Vierteln mit geringerer Nachfrage könnten Vermieter gezwungen sein, die Mieten zu senken oder sogar mit Verlust zu verkaufen.
Prime-Lagen bleiben stabiler
Viertel wie Dubai Hills, Downtown und City Walk bleiben attraktiv zum Wohnen und werden sich daher besser behaupten. Aber selbst dort ist das Angebot so groß, dass die Mieten nicht schnell steigen werden. Dadurch können sich Mieter aus günstigeren Vierteln wie JVC diese Top-Lagen jetzt leisten.
Apartments versus Villen
Es ist wichtig, Apartments nicht mit Villen in einen Topf zu werfen. Für Villen gibt es nach wie vor ein Angebotsdefizit, weshalb ihre Preise stabiler bleiben. Die Gefahr besteht darin, dass eine mögliche Korrektur bei Apartments fälschlicherweise den Eindruck erweckt, der gesamte Markt kühle ab.
Fazit
Der Markt für Apartments in Dubai verändert sich. Durch niedrige Mieteinnahmen und stabilisierende Preise könnte die Rendite unter Druck geraten. Wer jetzt investiert, sollte dies mit einer langfristigen Perspektive und realistischen Erwartungen tun.