Moody’s und Fitch sind sich einig: Mit rund 150.000 neuen Wohnungen, die zwischen jetzt und 2027 geplant sind, wird das Angebot das Gleichgewicht am Mietmarkt stören. In vielen Gebieten wird erwartet, dass die Mieten stagnieren werden, insbesondere in bereits gesättigten Vierteln. Mieter mit Budget und Flexibilität werden in Premiumlagen wie Dubai Hills und Downtown aufwerten, während Gebiete mit Überangebot wie JVC stärker unter Druck geraten könnten.
Die Renditen in Premiumlagen liegen bereits unter 5% (netto), das ist wenig attraktiv, wenn Banken in den VAE 4% Zinsen bieten. Addiert man 2% Maklerprovision und 4% Grundsteuer hinzu, steht man im ersten Jahr schnell mit einem Verlust da. Villas und Townhouses bleiben robuster, aber der Markt für Apartments verändert sich; er wird immer mehr zu einem Mieter- und Käufermarkt.
In Abu Dhabi sind die Fundamentaldaten stärker: Seit 2021 wurden in der gesamten Hauptstadt nur etwa 22.000 Einheiten verkauft, verglichen mit mehr als 212.000 in Dubai im gleichen Zeitraum. Zudem ist das Bevölkerungswachstum dort schneller und die Regierung übt eine strengere Kontrolle über neue Projekte aus. Dies macht den Apartmentmarkt in Abu Dhabi widerstandsfähiger gegenüber Schocks.
Gründe für den Druck auf die Apartment-Renditen
Erstens der neue Angebotsdruck. Bei fast 150.000 zusätzlichen Wohnungen, die innerhalb der nächsten zwei Jahre auf den Markt kommen, steigt das Gesamtangebot in Dubai erheblich. Dies führt zu mehr Wettbewerb unter Vermietern, was die Mietpreise im Mittelklasse- und unteren Segment unter Druck setzen wird.
Zweitens die Vergleichsbasis und Kostenstruktur. In Premiumzonen sind die Renditen bereits gering. Mit Kostenpositionen wie Maklerprovision und Grunderwerbsteuer, die manchmal übersehen werden, bleibt nur eine geringe Marge. Für Investoren wird es zunehmend schwieriger, eine positive Renditeerwartung für Apartments zu rechtfertigen.
Drittens die Nachfrageverschiebung. Mieter, die es sich leisten können, werden in bessere Lagen oder in Villas und Townhouses aufwerten. Das drückt die Nachfrage in nachrangigen Lagen. In der Praxis ist zu beobachten, dass Apartments in JVC, Discovery Gardens oder anderen weniger zentralen Zonen mehr Leerstand oder Preisdruck erfahren als die Luxussegmente.
Viertens das Marktstimmung und Risikowahrnehmung. Ratingagenturen signalisieren, dass Entwickler bei neuen Projekten höheren Risiken ausgesetzt sind. Wenn Banken die Kapitalkosten erhöhen und Investoren vorsichtiger werden, kann man bereits frühzeitig rückläufige Verkaufszahlen, einen Rückgang der Wiederverkaufsaktivitäten und konservativere Bewertungen beobachten.
Wodurch sich Villas und Townhouses unterscheiden
Im Gegensatz zu Apartments sind Villas und Townhouses im Angebot oft unterrepräsentiert. Ihr Angebot ist begrenzter, die Nachfrage ist stabiler und Käufer sind oft auf langfristigen Wohngenuss ausgerichtet anstatt auf reinen Ertrag. Daher stützen sich die Wertentwicklung und der Mietmarkt dieser Segmente auf robusteren Fundamentaldaten.
In Premium-Wohngebieten mit guter Infrastruktur, Grünflächen, Schulen und Einrichtungen ist die Nachfrage nach Villas und Townhouses weniger anfällig für Preisschocks im Mietsektor. Dort profitieren Eigentümer von relativer Knappheit und einer stärkeren Positionierung.
Warum Abu Dhabi für Apartment-Investoren besser dasteht
Was Dubai übertrifft, ist die kontrollierte Wachstumsrate: In Dubai wurden seit 2021 mehr als 212.000 Wohnungen verkauft oder in Entwicklung genommen, während Abu Dhabi im gleichen Zeitraum nur 22.000 verkaufte neue Wohnungen verzeichnete. Dieser große Unterschied im Angebot sorgt für viel weniger Druck auf den Mietmarkt von Abu Dhabi; das Angebot wird langsamer absorbiert.
Darüber hinaus hat Abu Dhabi strengere Regeln für Projektlancierungen und eine zentralere Planung, wodurch Überentwicklung besser kontrolliert werden kann. Das Bevölkerungswachstum in der Hauptstadt ist auch relativ stark, was die Nachfrage aufrechterhält.
Für Investoren bedeutet dies: Der Apartmentmarkt von Abu Dhabi kann geringere Risiken und stabilere Renditen bieten als viele übersättigte Zonen in Dubai.
Wenn Sie jetzt in Apartments in Dubai investieren, müssen Sie genau auf Lage, Segment, Kostenstruktur und künftiges Angebot achten. Es wird immer wichtiger, Projekte mit einzigartigen USPs und starken lokalen Fundamentaldaten auszuwählen, denn der Markt verändert sich schnell.