Auf dem Immobilienmarkt in Dubai ist es wichtig zu verstehen, wie Sie den erwarteten Wert einer Off-Plan-Wohnung bei Fertigstellung berechnen. Ein Makler, der sich auf Off-Plan-Immobilien spezialisiert hat, entwickelte eine klare Formel, die bei der Einschätzung von Rendite und Wert hilft. Diese Methode wird auf Villen angewendet, ist aber auch für Apartments nutzbar.
Schritt eins ist das Sammeln der Basisdaten: den Kaufpreis, die Grundstücksfläche und die bebaute Fläche (BUA) der Wohnung. Der Preis wird dann sowohl durch die Grundstücksgröße als auch die BUA geteilt, um den Preis pro m² für beide separat zu berechnen.
Vergleiche sind entscheidend für eine realistische Einschätzung
Der nächste Schritt ist das Finden von sechs vergleichbaren Wohnungen innerhalb von fünf bis zehn Minuten vom neuen Projekt entfernt. Diese Referenzprojekte sollten mindestens so gut sein wie das neue Projekt oder etwas schlechter. Von jeder Referenz berechnen Sie erneut den Preis pro m² basierend auf Grundstück und BUA. Dies ist entscheidend, da Hypothekengeber in Dubai vor allem auf die BUA achten, nicht auf die Anzahl der Schlafzimmer.
Ein Beispiel: Eine Villa mit vier Schlafzimmern im neuen Projekt The Oasis kostet 12 Millionen AED (3 Millionen Euro), während eine vergleichbare Villa in Acres 7,8 Millionen AED (1,95 Millionen Euro) kostet. Trotz des Preisunterschieds sind die Preise pro m² vergleichbar, was bedeutet, dass ihre Wertentwicklung ähnlich verlaufen kann.
Bei der Berechnung der erwarteten Rendite nehmen Sie den Gesamtbetrag des erwarteten Verkaufspreises (berechnet auf Basis von Grundstück und BUA-Preisen pro m²) und teilen ihn durch zwei, um einen durchschnittlichen erwarteten Wert zu erhalten. Danach ziehen Sie den Kaufpreis davon ab, um den Nettogewinn zu berechnen.
Schließlich berechnen Sie die Kapitalrendite (ROI), indem Sie den Nettogewinn durch das investierte Kapital teilen (z.B. 65% des Gesamtbetrags bei einem 65%-Zahlungsplan) und mit 100 multiplizieren.
So erhalten Sie eine genaue Einschätzung des potenziellen Gewinns bei Fertigstellung der Wohnung.
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