Sie haben eine Immobilie in Dubai gekauft und erwägen nun den Verkauf. Vielleicht möchten Sie Gewinne realisieren, Ihr Portfolio umschichten oder zu einem anderen Projekt wechseln. Was auch immer der Grund ist, der Verkaufsprozess in Dubai verläuft anders als in Deutschland.
In diesem Artikel erklären wir Schritt für Schritt, wie der Verkauf von Immobilien in Dubai funktioniert. Von der Auswahl eines Maklers bis zur Übertragung beim Dubai Land Department (DLD), inklusive aller Kosten und wichtiger Punkte.
Schritt 1: Wählen Sie einen registrierten Makler
Der erste Schritt ist die Suche nach einem anerkannten Makler, der Ihre Wohnung anbieten darf. In Dubai dürfen Sie Ihre Wohnung nicht selbst auf Portalen listen, ohne die Vermittlung eines registrierten Immobilienfachmanns.
Worauf sollten Sie achten?
- Wählen Sie einen RERA-registrierten Makler (mit gültiger Broker-Lizenz)
- Arbeiten Sie vorzugsweise mit einem Makler exklusiv, das vermeidet Verwirrung
- Stellen Sie sicher, dass der Makler Erfahrung in Ihrem Viertel oder mit Ihrem Immobilientyp hat
- Lassen Sie den Makler einen realistischen Marktwert ermitteln
Sie können Kontakt mit uns aufnehmen für einen deutschsprachigen Makler, der alle oben genannten Bedingungen erfüllt.
Sobald Sie einen Makler gewählt haben, unterschreiben Sie ein Form A, den offiziellen Verkaufsauftrag (Listing Agreement). Darin steht:
- Der Verkaufspreis
- Die Courtage (meistens 2% für den Makler)
- Die Bedingungen, unter denen die Wohnung angeboten wird
Schritt 2: Bestimmen Sie Ihren Verkaufspreis und Verhandlungsspielraum
In Dubai ist der Immobilienmarkt stark von Angebot und Nachfrage abhängig. Es gibt wenige feste Bewertungsmodelle wie in Deutschland. Lassen Sie sich daher gut zu einem realistischen Preis beraten, basierend auf:
- Kürzlichen Verkäufen im Gebäude
- Belegungsgrad (bei vermieteten Immobilien)
- Zustand und Ausstattung
- Lage innerhalb des Projekts (Aussicht, Etage)
Berücksichtigen Sie auch eventuelle verbleibende Verpflichtungen, wie laufende Zahlungspläne bei Off-Plan-Immobilien.
Schritt 3: Finden Sie einen Käufer und verhandeln Sie die Bedingungen
Sobald ein Käufer Interesse zeigt, führt der Makler die Verhandlungen. Wenn Sie sich einigen, wird eine Memorandum of Understanding (MOU) unterschrieben, auch bekannt als Form F.
Was steht in der MOU?
- Kaufpreis
- Übergabetermin
- Bedingungen (zum Beispiel Übergabe möbliert oder unmöbliert)
- Kostenverteilung
- Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Vereinbarungen
Der Käufer zahlt zu diesem Zeitpunkt auch eine Anzahlung (meistens 10%) auf ein Escrow-Konto oder beim Makler in Treuhand. Diese Anzahlung gibt beiden Parteien Sicherheit.
Schritt 4: Beantragen Sie eine NOC beim Entwickler
Für die offizielle Übertragung wird ein No Objection Certificate (NOC) benötigt. Dies wird beim Entwickler des Projekts beantragt, wie Emaar, Sobha oder Nakheel.
Der Entwickler prüft, ob:
- Alle Service Charges bezahlt sind
- Es keine Zahlungsrückstände oder rechtliche Ansprüche gibt
- Die Wohnung keine Schäden oder offene Verpflichtungen hat
Die Kosten für eine NOC liegen meist zwischen 500 und 5.000 AED (etwa 120 bis 1200 Euro), abhängig vom Entwickler. Manchmal muss der Verkäufer auch eine Verwaltungsgebühr zahlen.
Sobald die NOC ausgestellt ist, darf der Verkauf formell fortgesetzt werden.
Schritt 5: Übertragung beim Dubai Land Department (DLD)
Die formelle Übertragung erfolgt in einem der Büros des Dubai Land Department oder bei einem anerkannten Trustee Office.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer (oder ihre Vertreter mit Vollmacht) sind anwesend. Es wird geprüft, ob:
- Die Zahlung vollständig erfolgt ist
- Die Dokumente korrekt ausgefüllt sind
- Die Registrierung des Eigentums angepasst werden kann
Der Käufer zahlt:
- 4% Übertragungssteuer an das DLD
- 580 AED (135 Euro) Verwaltungskosten für die Registrierung
Sobald dies geregelt ist, erhält der Käufer eine neue Title Deed, den offiziellen Eigentumsnachweis. Der Verkäufer erhält den Restbetrag per Bankscheck oder direkter Überweisung, abhängig von den Vereinbarungen.
Zusätzliche Situationen: Was, wenn die Immobilie noch im Bau ist?
Bei Off-Plan-Immobilien (noch im Bau) verläuft der Prozess etwas anders. In diesem Fall verkaufen Sie Ihren Kaufvertrag (Oqood-Dokument), kein vollständiges Eigentum.
Wichtige Punkte:
- Sie benötigen die Zustimmung des Entwicklers (NOC)
- Einige Entwickler verlangen, dass ein bestimmter Prozentsatz bezahlt wurde (zum Beispiel 40%)
- Sie zahlen oft eine Übertragungsgebühr (Resale Fee), meist 1% bis 2% des Kaufpreises
Der Käufer übernimmt anschließend Ihren Vertrag und zahlt die restlichen Raten an den Entwickler.
Welche Kosten zahlt der Verkäufer?
Die Kosten für den Verkäufer sind relativ übersichtlich:
| Kostenpunkt | Richtwert |
|---|---|
| Maklercourtage | 2% des Verkaufspreises |
| NOC-Kosten (Entwickler) | 500 bis 5.000 AED (120 bis 1200 Euro) |
| Verwaltungskosten | ± 500 AED (135 Euro) |
| Resale Fee (bei Off-Plan-Verkauf) | 1% bis 2% (nur bei Neubau) |
In manchen Fällen wird die Courtage mit dem Käufer geteilt, aber meist zahlt der Verkäufer den vollen Betrag.
Achtung: In Dubai gibt es keine Kapitalertragssteuern. Sie zahlen also keine Steuern auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf erzielen.
Fazit: Strukturierter Prozess mit wenigen Überraschungen
Der Verkaufsprozess für Immobilien in Dubai verläuft strukturiert, aber anders als in Deutschland. Es gibt feste Formulare, klare Schritte und begrenzte steuerliche Verpflichtungen.
Wichtigste Punkte:
- Arbeiten Sie immer mit einem anerkannten Makler
- Prüfen Sie die Bedingungen Ihres Entwicklers beim Verkauf
- Lassen Sie sich bei der Beantragung der NOC und Übertragung begleiten
- Berücksichtigen Sie die Kosten für Makler und Verwaltung
Möchten Sie Ihre Immobilie in Dubai verkaufen und sicherstellen, dass alles korrekt abläuft? Wir können Sie mit anerkannten deutschsprachigen Maklern in Verbindung bringen, die Sie professionell bei jedem Schritt des Verkaufsprozesses begleiten.