Dubai befindet sich mitten in einer enormen Bauwelle. Jedes Jahr werden zehntausende neue Wohnungen angekündigt, oft als sogenannte Off-Plan-Projekte, die durchschnittlich drei Jahre bis zur Fertigstellung benötigen. Aber wächst die Bevölkerung eigentlich schnell genug, um all diese neuen Wohnungen zu füllen?
Explosion an Off-Plan-Projekten
Seit 2022 wurden insgesamt bereits 263.000 neue Off-Plan-Wohnungen lanciert. Im Jahr 2022 waren es 44.000, 2023 stieg diese Zahl auf 68.800 und 2024 wurde ein neuer Rekord mit 110.000 lancierten Wohnungen erreicht. Und 2025 steht der Zähler bereits Mitte des Jahres bei 40.200.
Zum Vergleich: Deutschland, mit einer Bevölkerung, die mehr als doppelt so groß ist wie die von Dubai, hat 2024 nur 68.995 neue Wohnungen fertiggestellt. In den Jahren davor lag die Zahl etwas höher, aber immer noch weit unter dem jährlichen Bedarf.
Bevölkerungswachstum in Dubai
Seit 2022 ist die Bevölkerung von Dubai um 429.000 Menschen gewachsen, was etwa 4 Prozent Wachstum pro Jahr entspricht. Das bedeutet, dass für jede Wohnung im Bau 1,6 Menschen hinzugekommen sind.
Durchschnittlich leben in Deutschland etwa 2,2 Menschen pro Haushalt. In Dubai liegt diese Zahl niedriger, vor allem weil viele junge Alleinstehende in die Stadt ziehen. Eine Schätzung von 1,8 Personen pro Haushalt scheint hier realistischer.
Angebot und Nachfrage
Wenn 1,6 Menschen pro Wohnung im Bau hinzukommen und die durchschnittliche Haushaltsgröße 1,8 beträgt, scheint es rechnerisch genug Nachfrage zu geben. Dennoch wächst das Wohnungsangebot schneller als die Bevölkerung. Wenn die aktuellen Bau- und Einwanderungstrends anhalten, werden vor allem Wohnungen in weniger beliebten Vierteln oder von weniger vertrauenswürdigen Projektentwicklern Schwierigkeiten haben, Käufer oder Mieter zu finden.
Wer eine Wohnung am richtigen Standort, von einem seriösen Entwickler und zu einem attraktiven Preis kauft, liegt wahrscheinlich richtig. Aber Wohnungen von geringerer Qualität oder an ungünstigen Standorten tragen ein höheres Risiko.
Wie verhält sich dies zu Deutschland?
In Deutschland wuchs die Bevölkerung 2024 um etwa 103.000 Menschen, hauptsächlich durch Einwanderung. Gleichzeitig wurden in diesem Jahr nur 68.995 neue Wohnungen fertiggestellt, ein Rückgang von über 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist deutlich weniger als das jährliche Ziel von 100.000 neuen Wohnungen.
Rechnerisch entspricht das etwa 1,5 neuen Einwohnern pro neu gebauter Wohnung. Das ist etwas ungünstiger als in Dubai, wo pro Wohnung 1,6 neue Einwohner hinzukamen. Dennoch ist der Druck auf den Wohnungsmarkt in Deutschland größer, weil das Angebot dort seit Jahren hinter der Nachfrage zurückbleibt.
Dieser Vergleich zeigt, dass Dubai möglicherweise zu viel für das aktuelle Bevölkerungswachstum baut, während Deutschland zu wenig baut, um mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten.