Eine häufig gestellte und berechtigte Frage unter Immobilieninvestoren: Was passiert mit meiner Immobilie in Dubai, wenn ich sterbe? Die Antwort ist weniger selbstverständlich, als Sie vielleicht denken. Dubai hat nämlich ein anderes Erbrecht als Deutschland und ohne gute Vorbereitung kann die Abwicklung eines Nachlasses in den Vereinigten Arabischen Emiraten kompliziert und zeitaufwendig sein.
In diesem Artikel erklären wir, wie die Erbfolge in Dubai funktioniert, welche Risiken bestehen, wenn Sie nichts regeln, und wie Sie Ihr Eigentum sicher an Ihre Hinterbliebenen übertragen können.
Was sagt das Gesetz in Dubai zur Erbfolge?
Dubai ist Teil der Vereinigten Arabischen Emirate und wendet grundsätzlich das islamische Erbrecht (Sharia) als Standard für Nicht-Muslime an, sofern nichts anderes festgelegt ist.
Das bedeutet:
- Die Verteilung von Vermögenswerten erfolgt nicht automatisch wie in Deutschland
- Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder sind nicht automatisch zu 100% erbberechtigt
- Lokale Gerichte können bestimmen, wer Anspruch auf Ihr Eigentum hat
Beim Tod eines ausländischen Eigentümers kann die Immobilie vorübergehend gesperrt werden, bis Erben von einem lokalen Gericht bestimmt wurden. Dieser Prozess kann lange dauern und rechtliche Kosten verursachen.
Warum Sie handeln müssen
Wenn Sie nichts regeln:
- Wird Ihre Immobilie dem Sharia-Erbrecht unterworfen
- Haben Ihre Erben möglicherweise eingeschränkte Entscheidungsbefugnis
- Kann Ihre Immobilie vorübergehend blockiert werden (keine Vermietung oder Verkauf)
- Ist ein lokales Gericht erforderlich, um den Nachlass abzuwickeln
Für deutsche Immobilieninvestoren ist es daher dringend zu empfehlen, im Voraus klare Anweisungen im Einklang mit den lokalen Regeln festzulegen.
Lösung 1: Registrierung einer DIFC Will-Erklärung
Die gebräuchlichste und rechtlich anerkannte Lösung für Ausländer ist die Erstellung einer offiziellen Will-Erklärung über das Dubai International Financial Centre (DIFC).
Was ist ein DIFC Will?
- Ein Testament, das nach den Regeln der DIFC Wills and Probate Registry registriert ist
- Speziell für Nicht-Muslime mit Vermögenswerten in Dubai und Abu Dhabi
- Regelt, wer Ihre Immobilie und Vermögenswerte im Todesfall erhält
Vorteile:
- Vermeidet die Anwendung des Sharia-Erbrechts
- Sie bestimmen selbst, wer Ihre Erben sind
- Beschleunigt den rechtlichen Prozess im Todesfall
- Wird von den Dubai Courts und dem DLD anerkannt
Wichtig: Diese Willenserklärung ist rechtlich nur in Dubai und Abu Dhabi gültig und muss in Englisch verfasst werden. Hierfür benötigen Sie einen anerkannten Rechtsdienstleister oder Notar in Dubai.
Lösung 2: Gemeinschaftliches Eigentum (Joint Ownership)
Ein alternativer Weg ist, die Immobilie beim Kauf direkt auf gemeinsamen Namen zu stellen. Dies wird als Joint Ownership with Right of Survivorship bezeichnet. Im Todesfall geht das gesamte Eigentum automatisch auf den anderen Eigentümer über.
Beachten Sie jedoch:
- Dies muss explizit so im Kaufvertrag festgehalten sein
- Nicht jedes Gebäude oder jeder Makler erlaubt dies
- Der Miteigentümer muss oft auch physisch beim Kauf anwesend sein
Dies kann für Ehepaare oder Geschäftspartner geeignet sein, ist jedoch weniger flexibel, wenn Sie mehrere Erben haben.
Lösung 3: Kauf über eine Gesellschaft oder Struktur
Einige Investoren kaufen ihre Immobilie über:
- Eine deutsche Holding-Gesellschaft
- Eine Dubai LLC (Limited Liability Company)
- Eine Offshore-Gesellschaft
Die Vorteile hierbei sind unter anderem:
- Klares Eigentum über Aktien
- Übertragung über Aktienübertragung möglich
- Mehr Kontrolle über die Erbfolge durch Unternehmensstrukturen
Nachteil: Dies ist komplexer und verursacht zusätzliche Kosten. Zudem gelten in Dubai auch Regeln für die Erbfolge bei Aktien in lokalen Unternehmen.
Lassen Sie sich daher immer rechtlich und steuerlich beraten, wenn Sie erwägen, Immobilien über eine Struktur zu halten.
Was müssen Sie konkret regeln?
Wenn Sie eine Immobilie in Dubai besitzen oder planen, diese zu kaufen, dann ist es wichtig, bereits jetzt über Ihren Tod nachzudenken.
Das können Sie tun:
- Lassen Sie eine DIFC Will-Erklärung erstellen (vorzugsweise über einen spezialisierten Anwalt)
- Bestimmen Sie klare Erben und legen Sie fest, wer was erhält
- Sorgen Sie dafür, dass Ihre Immobilie korrekt beim DLD registriert ist
- Lassen Sie bei einem Notar oder Makler festhalten, ob Gemeinschaftseigentum vorliegt
- Informieren Sie Ihre deutschen Hinterbliebenen über die Struktur
- Bewahren Sie eine Kopie aller Dokumente an einem sicheren Ort auf, sowohl in Deutschland als auch in Dubai
Was passiert, wenn Sie nichts regeln?
Wenn Sie ohne klare Anweisungen sterben:
- Wird die Immobilie gesperrt
- Müssen Ihre Erben vor Gericht in Dubai nachweisen, dass sie Anspruch auf das Eigentum haben
- Kann der Prozess Monate dauern
- Kann der Richter Entscheidungen auf Basis des islamischen Erbrechts treffen
In diesem Szenario riskiert Ihre Familie Verzögerungen, rechtliche Kosten und sogar den (teilweisen) Verlust des Eigentums.
Fazit: Regeln Sie es jetzt, nicht später
Eine Immobilie in Dubai zu kaufen ist relativ einfach. Die Übertragung im Todesfall ist es jedoch sicher nicht, es sei denn, Sie ergreifen die richtigen rechtlichen Schritte.
Ohne Testament oder klare Struktur riskieren Sie, dass Ihre Erben in einen komplizierten und unvorhersehbaren Prozess geraten. Wollen Sie das verhindern? Dann regeln Sie eine DIFC Will-Erklärung oder lassen Sie sich von einem Spezialisten begleiten.
Wir bringen Sie gerne in Kontakt mit anerkannten deutschsprachigen Maklern und rechtlichen Partnern in Dubai, die Sie bei diesem Prozess unterstützen können.