Die Investition in Immobilien in Dubai klingt attraktiv, doch viele deutsche Investoren fragen sich: Wie viel Eigenkapital benötigt man wirklich, um zu starten? Und was kann man an Nebenkosten, Anzahlungen und Finanzierung erwarten?
In diesem Artikel bieten wir eine ehrliche und praxisnahe Erläuterung zur minimalen Eigenbeteiligung beim Kauf von Immobilien in Dubai, mit aktuellen Beträgen und realistischen Szenarien. Wir betrachten sowohl Off-plan- als auch Bestandsimmobilien.
Was kostet eine Einsteigerimmobilie in Dubai?
Die Immobilienpreise in Dubai variieren stark, abhängig von der Lage, dem Immobilientyp und ob Sie Off-plan oder eine Bestandsimmobilie kaufen.
Durchschnittliche Einstiegspreise im Jahr 2025:
| Immobilientyp | Durchschnittspreis in Euro |
|---|---|
| Studio (JVC, Arjan) | Ab €110.000 bis €140.000 |
| 1-Schlafzimmer (JVC, Arjan, Business Bay) | €130.000 bis €200.000 |
| Luxus 1-Schlafzimmer (Downtown, Marina) | €250.000 bis €350.000 |
Für diesen Artikel verwenden wir ein Studio für €120.000 als Rechenbeispiel.
Kaufen Sie Off-plan oder eine Bestandsimmobilie?
Die Art des Kaufs macht einen großen Unterschied für die Höhe des benötigten Eigenkapitals.
1. Off-plan-Kauf
Sie kaufen eine Immobilie im Bau und zahlen in Raten. Sie müssen also nicht den gesamten Betrag auf einmal aufbringen.
Meist funktioniert es so:
- 10% bei Unterzeichnung des Kaufvertrags
- 30% bis 40% in Raten während der Bauphase
- 50% bei Fertigstellung (manchmal später bei einem Post-Handover-Plan)
Bei einigen Entwicklern sind auch Post-Handover-Zahlungspläne möglich, bei denen Sie nach der Fertigstellung noch 1 bis 3 Jahre in Raten zahlen.
Minimale Eigenbeteiligung für Off-plan:
- 10% Anzahlung: €12.000
- DLD-Gebühren (4%): €4.800
- Registrierungsgebühren: €160
- Reservierungs- oder Verwaltungsgebühren: €1.000 bis €2.000
Gesamtmindestbetrag an erforderlichem Eigenkapital zu Beginn: etwa €18.000 bis €20.000
Beachten Sie: Sie müssen auch die Zwischenbauraten bezahlen können. Oft sind es 5% bis 10% alle paar Monate. Bei Off-plan-Käufen zahlt der Entwickler die Maklerprovision.
2. Bestandsimmobilie
Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie den vollen Betrag bei der Übergabe. Sie benötigen dann also direkt mehr Eigenkapital, es sei denn, Sie können eine Hypothek erhalten.
Mindesterforderliches Eigenkapital bei Bestandsimmobilien:
- 100% des Kaufpreises: €120.000
- DLD-Gebühren (4%): €4.800
- Maklerprovision (2%): €2.400
- NOC-Gebühr: ±€1.000
- Trustee Office Gebühren: €160
Gesamt: etwa €128.000
Sie benötigen also deutlich mehr Eigenkapital bei Bestandsimmobilien, wenn Sie ohne Finanzierung kaufen. Hypotheken sind für Ausländer möglich, aber nicht selbstverständlich (mehr dazu weiter unten).
Welche Nebenkosten sollten Sie nicht vergessen?
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen mehrere Kosten an, die oft vergessen werden, aber direkten Einfluss auf Ihre Liquidität haben.
Zusätzliche Kosten:
- Möblierung (bei Vermietung): €5.000 bis €15.000, abhängig vom Immobilientyp
- Service Charges (jährlich): durchschnittlich 10 bis 25 AED pro sqft
- Airbnb-Lizenz (bei Short-Stay-Vermietung): ±€1.200 pro Jahr
- Versicherung: ±€200 pro Jahr
- Instandhaltungsrücklage: sinnvoll, €1.000 bis €2.000 zu reservieren
Ist eine Finanzierung möglich?
Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Die meisten Banken in Dubai gewähren Hypotheken nur an Personen mit einer Emirates ID oder an Nichtansässige mit ausreichendem Einkommen und solidem Kreditprofil.
Voraussetzungen für eine Non-resident-Hypothek:
- Mindestbeteiligung: 50% Eigenkapital
- Maximal 50% Finanzierung
- Mindestkaufwert: oft ab €150.000
- Fester Zinssatz: ±5% bis 7% pro Jahr
- Laufzeit: 15 bis 25 Jahre
- Dokumentation: Gehaltsnachweise, Steuererklärungen, Nachweis über Ersparnisse
Eine Hypothek als Deutscher ohne Wohnsitz in den VAE zu beantragen ist also möglich, aber aufwändig und relativ teuer. Die meisten Investoren entscheiden sich daher für den Kauf mit Eigenkapital oder mit einer Kombination aus einem Darlehen in Deutschland und Bargeld.
Gibt es kreative Strukturen?
Einige Entwickler bieten flexible Zahlungspläne an, bei denen Sie nach der Fertigstellung noch 1 bis 3 Jahre in Raten zahlen. Dies kann für Investoren interessant sein, die Mieteinnahmen zur Begleichung der restlichen Raten nutzen möchten.
Beachten Sie: Sie erhalten das Eigentumsdokument (Title Deed) erst, nachdem der vollständige Betrag bezahlt wurde. Bis dahin bleibt es juristisch ein bedingter Kauf.
Zusammenfassung: Wie viel benötigen Sie wirklich?
Off-plan-Kauf:
- Start ab etwa €18.000 bis €20.000 Eigenkapital
- Anschließend Zahlungen in Raten
- Vollständiges Eigentum erst nach Abschluss der Zahlung
Bestandsimmobilie:
- Gesamtbedarf: €128.000 oder mehr
- Vollständiger Betrag sofort erforderlich
- Schnellere Vermietungsmöglichkeiten, sofortige Erträge
Off-plan ist zugänglicher was den Einstiegsbetrag betrifft, erfordert aber Planung und Disziplin. Bestandsimmobilien erfordern mehr Kapital, bieten aber auch schneller Rendite. Ihre Wahl hängt von Ihrem Anlagehorizont, Budget und Ihren Zielen ab.
Möchten Sie wissen, welches Szenario am besten zu Ihnen passt? Wir können Sie mit anerkannten deutschsprachigen Maklern in Verbindung bringen, die Sie persönlich bei der Planung und Finanzierung Ihrer Immobilie in Dubai begleiten.