Dubai ist kürzlich auf den fünften Platz im UBS Global Real Estate Bubble Index aufgestiegen und reiht sich damit in Städte wie Miami und Toronto ein, knapp über Berlin. Aber was bedeutet das genau, und warum ist es für jeden relevant, der sich für Immobilien in Dubai interessiert?
Was ist der UBS Bubble Index und warum ist Dubai in den Top 5?
Der UBS Bubble Index ist eine jährliche Analyse, die die Risiken einer Immobilienblase in großen Weltstädten misst. Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Immobilienpreise schneller steigen als die Einkommen, die Kreditvergabe zunimmt und das Angebot nicht ausreichend mitwächst. UBS betrachtet nicht, wann eine Blase platzt, sondern bewertet, wie hoch das Risiko einer ungesunden Marktentwicklung ist.
Dubai hat in der Vergangenheit bereits zwei Blasenmomente erlebt, 2008 und 2017. Der aktuelle Anstieg im Index kommt zustande, weil die Immobilienpreise in den letzten 12 Monaten um 11 % gestiegen sind. Dabei sind Off-plan-Wohnungen inzwischen oft genauso teuer wie fertiggestellte Einheiten, was ein Zeichen von Überhitzung sein kann.
Auch die Bevölkerung von Dubai ist seit 2020 um 15 % gewachsen, was zu einem angespannten Markt beiträgt, zumal viele Arbeiter in Gemeinschaftsunterkünften leben oder aus Sharjah pendeln.
Ist Dubai dann immer noch attraktiv für Käufer und Investoren?
Trotz der höheren Platzierung im Bubble Index bleibt Dubai relativ erschwinglich. Ein qualifizierter Arbeitnehmer kann in nur sieben Jahren eine 60-m²-Wohnung kaufen. Zum Vergleich: In Berlin, Paris oder Hongkong dauert das etwa doppelt so lange. Auch für Investoren ist die Situation weiterhin günstig. Die Mieteinnahmen decken durchschnittlich innerhalb von 15 Jahren den Kaufpreis einer Wohnung. In Städten wie Zürich, Mailand oder London steigt dieser Wert auf 25 bis 43 Jahre.
Die Mieterträge in Dubai bleiben stark, aber es gibt auch Anzeichen für eine Abkühlung. Das Einkommenswachstum bleibt zurück, die Zinssätze sind hoch und einige Marktsegmente sind volatil. Die Bautätigkeit hat wieder das Niveau von 2017 erreicht, und der Wettbewerb durch Städte wie Abu Dhabi und Riad nimmt zu.
Obwohl die Wirtschaft schnell wächst, ist unsicher, ob die Einkommen diesem Trend weiter folgen können.