Im Jahr 2025 mehren sich die Stimmen über eine Abkühlung des Immobilienmarktes in Dubai. Berichte über sinkende Mietpreise und schwierige Verkäufe machen die Runde. Dennoch zeigt eine Datenanalyse, dass die Realität differenzierter ist.
Dubais Bevölkerung wächst weiter: Allein im ersten Quartal 2025 kamen rund 90.000 neue Einwohner hinzu. Zwar ist ein Teil davon Arbeitsmigranten, doch geschätzte 85% sind wirtschaftlich aktiv genug, um Wohnraum zu suchen. Das könnte einer Nachfrage von etwa 25.000 Wohnungen entsprechen.
Nachfrage steigt, aber Mietpreise zeigen gemischtes Bild
Bei Mietverträgen: Im Mai 2025 wurden 154.000 Mietverträge abgeschlossen, 8% mehr als im gleichen Zeitraum 2024. Davon sind 44% neu, was auf neue Bewohner oder Umzüge innerhalb der Stadt hindeutet. Dennoch steigen die Mietpreise für kleinere Apartments nicht mehr wie früher.
Für Wohnungen mit drei Schlafzimmern liegen die Preise dagegen wieder auf dem Niveau des letzten Höchststands 2017. Die Unterschiede je nach Lage sind groß: In Luxusprojekten von Emaar oder Sobha steigen die Mieten weiter, während einige DAMAC-Komplexe leichte Rückgänge verzeichnen.
Hohe Angebotserwartungen bis 2030, aber Nachfrage überrascht
Auf der Angebotsseite sind bis 2027 rund 194.000 neue Wohnungen geplant, bis 2030 sogar 284.000. Kritiker argumentieren, dass dieses Wachstum das Tempo des Bevölkerungszuwachses übersteigt. Doch die Vergangenheit hat gezeigt, dass selbst in Jahren mit stärkerem Angebots- als Bevölkerungs-wachstum die Immobilienpreise dennoch stiegen. Die steigende Nachfrage resultiert vor allem aus Dubais Aufstieg als internationale Stadt. Multinationale Unternehmen, Familienbetriebe und ausländische Investoren lassen sich verstärkt in der Stadt nieder.
Hinzu kommt, dass Investoren kritischer geworden sind. Sie setzen zunehmend auf Qualität: etablierte Viertel, hochwertige Ausstattung und zuverlässige Entwickler. Gleichzeitig schrumpfen die Margen. Während 2024 Renditen von 7% möglich waren, liegen sie jetzt eher bei 5,5% bis 6%.
Der Markt für Apartments verzeichnet zudem mehr Direktverkäufe: Im Mai 2025 wurden 4.430 gebrauchte Apartments verkauft, die höchste Zahl in 17 Monaten. Dennoch machen gebrauchte Immobilien nur 31% aller Transaktionen aus. Bei Villen und Townhouses ist die Verteilung ausgeglichener: 43% Bestandsimmobilien gegenüber 57% Neubauten.
Letztlich scheint sich Dubais Immobilienmarkt nicht abzukühlen, sondern zu reifen. Qualität, Lage und Preis sind wichtiger denn je. Die Zeiten schneller Gewinne sind vorbei; langfristiges Denken ist entscheidend.