In der Immobilienbranche der Vereinigten Arabischen Emirate gibt es erhebliche Unterschiede zwischen der Regulierung von Bauprojekten in Abu Dhabi und Dubai. Besonders Abu Dhabi fällt durch seine strengen und langfristigen Planungsrahmen auf, die einen Überschuss an Immobilien verhindern sollen.
Abu Dhabi nimmt Immobilienentwicklung ernst
Abu Dhabi arbeitet seit Jahren an einer klaren Langzeitvision, bekannt als Vision 2030. Jedes neue Immobilienprojekt muss dieser Vision entsprechen und dem städtischen Entwicklungsplan namens Plan Capital folgen. Bevor ein Projekt überhaupt starten darf, wird es gründlich vom Department of Municipalities and Transport geprüft.
Projekte durchlaufen mehrere Phasen, vom ersten Konzept bis zur Festlegung der Dichte, der Art der Flächennutzung und der Nachhaltigkeit. Alles muss in das breitere Design des Emirats passen. Zusätzlich müssen alle Projekte verbindlichen Bauvorschriften und Standards in den Bereichen Brandschutz, Energie, Sanitär und Umweltgesundheit entsprechen. Erst wenn diese Bedingungen erfüllt sind, wird eine Baugenehmigung erteilt.
Eine weitere einzigartige Anforderung in Abu Dhabi ist das Estidama-System, das Projekte anhand ihrer Energieeffizienz mit einem sogenannten Pearl Rating bewertet. Jedes Projekt muss mindestens eine “Pearl” erreichen, während Regierungsprojekte sogar eine Bewertung von zwei erreichen müssen. Die höchste Bewertung ist fünf. Diese Mindestanforderungen sind speziell auf das Wüstenklima abgestimmt und erfordern unter anderem effiziente Kühlsysteme, Wassereinsparung und die Verwendung hochwertiger Baumaterialien. Diese liegen sogar über den Mindestanforderungen, die in Dubai gelten.
In Dubai läuft alles deutlich schneller
Im Gegensatz zu Abu Dhabi verläuft der Planungsprozess in Dubai deutlich reibungsloser. Hier dient der Dubai 2040 Urban Master Plan als Leitfaden, verwaltet von der Dubai Municipality. Entwickler müssen zwar noch immer Genehmigungen von verschiedenen Stellen wie Diyar und Telekommunikationsunternehmen einholen, aber die Anzahl der erforderlichen Genehmigungen ist deutlich geringer als in Abu Dhabi. Dadurch ist der Prozess schneller und weniger bürokratisch.
Im Bereich Nachhaltigkeit wendet Dubai seit 2014 verbindliche grüne Baustandards an. Jedes neue Projekt muss mindestens der Bronze-Stufe entsprechen, strengere Anforderungen wie Solaranlagen vor Ort und LED-Beleuchtung gelten jedoch erst bei höheren Klassifizierungen wie Silber, Gold oder Platin. Selbst diese höheren Standards sind immer noch weniger streng als die Mindestanforderungen in Abu Dhabi.
Schließlich gibt es einen grundlegenden Unterschied darin, wie beide Städte mit der Marktbalance umgehen. In Abu Dhabi werden Baugenehmigungen nur erteilt, wenn ein Projekt in den langfristigen Bedarf der Stadt passt. Wird kein Mehrwert für den strategischen Plan gesehen, wird das Projekt einfach abgelehnt. Dubai hingegen lässt den Markt weitgehend selbst bestimmen, was gebaut wird. Es gibt keine formelle Prüfung der Marktnachfrage bei der Erteilung von Genehmigungen, was die Wahrscheinlichkeit eines Überangebots erhöht.