Warum wird die Ferienvermietung in Europa weniger attraktiv?

Die Zeiten, in denen man in Südeuropa unbegrenzt Ferienhäuser vermieten konnte, scheinen gezählt. Immer mehr Länder und Städte erlassen strengere Regeln, von Genehmigungen bis zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Für Investoren bedeutet das mehr Unsicherheit und weniger Rendite. Wo Sie früher einfach eine Immobilie kauften und sie an Touristen vermieteten, müssen Sie jetzt zuerst einen Wald von Bedingungen durchqueren. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Veränderungen in Spanien, Portugal und Griechenland zusammen. Und wir schauen, was sie für Ihren Plan bedeuten, ein Ferienhaus in Europa zu kaufen.

Das Bild ist klar: Europäische Regierungen wollen Massentourismus begrenzen und den Wohnungsmarkt schützen. Das tun sie nicht nur mit neuen Regeln, sondern auch, indem sie bestehende Genehmigungen widerrufen oder bei Verkauf verfallen lassen. Für Sie als Käufer ist das ein Risiko, das Sie nicht unterschätzen dürfen. Denn Sie kaufen vielleicht ein wunderschönes Haus, aber nicht automatisch das Recht, damit Geld zu verdienen. Im Folgenden lesen Sie pro Land, was passiert, und warum sich viele Investoren fragen, ob Europa noch der richtige Ort ist.

Spanien: erst kaufen, dann Genehmigung beantragen

In Spanien ist die Ferienvermietung schon länger eingeschränkt, aber seit letztem Jahr ist eine neue Hürde hinzugekommen. Kaufen Sie eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft (VvE), wie viele Apartments in Estepona, benötigen Sie für die touristische Vermietung die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer. Das bedeutet, dass Sie zuerst die Immobilie kaufen und danach erst erfahren, ob Sie sie an Feriengäste vermieten dürfen. Diese Abstimmung kann Monate dauern, und das Ergebnis ist nicht garantiert. Viele Käufer stellen erst nach der Übergabe fest, dass ihr Geschäftsplan auf wackligen Beinen steht.

Für bestehende Vermieter greift die neue Regel oft nicht: Wer bereits eine Genehmigung hatte, darf meist weitermachen. Aber für neue Investoren ist es eine andere Geschichte. Außerdem kann die VvE strengere Regeln als das Gesetz erlassen. Es ist also nicht nur der Staat, der bestimmt, sondern auch Ihre Nachbarn. Ohne deren Zustimmung können Sie nicht rentabel vermieten. Deshalb ist es entscheidend, vor dem Kauf schwarz auf weiß zu haben, was die VvE erlaubt. Ein Makler, der sagt, dass es schon gutgehen wird, reicht nicht aus.

Portugal: 10.000 Genehmigungen in einem Jahr widerrufen

Portugal hat die Zügel deutlich angezogen. Ende letzten Jahres waren mehr als 10.000 Vermietungsgenehmigungen widerrufen worden, und allein in Lagos, in der Algarve, betraf es ein Viertel aller Genehmigungen in dieser Gemeinde. Die Gründe sind unterschiedlich, aber oft geht es um die Nichteinhaltung von Pflichten, wie eine vorgeschriebene Versicherung. Wer einen Fehler macht, verliert seine Genehmigung sofort. Außerdem ruhen viele Genehmigungen: Sie existieren noch auf dem Papier, aber der Eigentümer vermietet nicht mehr aktiv. Die Behörden räumen sie nun auf.

Für Investoren bedeutet das, dass der Kauf einer Wohnung mit einer bestehenden Genehmigung keine Sicherheit bietet. Sie müssen nachweisen können, dass Sie alle Voraussetzungen erfüllen, und das kann je nach Gemeinde unterschiedlich sein. Die Kontrolle ist strenger geworden. Außerdem ist der Trend klar: Portugal will weniger touristische Vermietung in bestimmten Gebieten, vor allem dort, wo der Druck auf den Wohnungsmarkt hoch ist. Wer ein Haus in der Algarve oder in Lissabon kauft, muss mit einem Staat rechnen, der aktiv durchgreift. Eine Genehmigung ist kein dauerhafter Besitz.

Griechenland: keine neuen Genehmigungen in Athen und Thessaloniki

In Griechenland ist die Lage noch strenger. Im Zentrum von Athen und Thessaloniki dürfen seit letztem Jahr keine neuen Ferienvermietungsgenehmigungen mehr erteilt werden. Der Stopp lief zunächst bis Ende 2026, aber die Regierung hat angekündigt, dass er bis Ende 2027 weiterläuft. Thessaloniki zog im Juli mit. Wer jetzt eine Wohnung in diesen Städten kauft, kann also nicht mit der touristischen Vermietung beginnen, auch wenn die Immobilie dafür perfekt geeignet ist. Die Regierung behält außerdem beliebte Inseln wie Santorini im Auge, wo möglicherweise ähnliche Maßnahmen folgen.

Ein zusätzliches Risiko liegt in der Übertragung. Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, erlischt die bestehende Genehmigung. Der neue Eigentümer darf nicht neu beginnen, solange der Stopp läuft. Sie kaufen also zwar das Haus, aber nicht das Recht zu vermieten. Das hat zwei Folgen: Sie verlieren direkt Mieteinnahmen, und beim Weiterverkauf wird ein nächster Käufer auch weniger bieten, weil er dasselbe Problem hat. So entsteht eine Abwärtsspirale. Griechenland zeigt, dass selbst eine bestehende Genehmigung keine Garantie für die Zukunft ist.

Europa und Vermietungsplattformen werden Daten kontrollieren

Seit Mai spielt auch die Europäische Union eine Rolle. Plattformen wie Airbnb und Booking müssen die Registrierung der Vermieter kontrollieren und Daten mit dem Staat teilen. Die EU verbietet die Ferienvermietung nicht, will aber vor allem einen Überblick darüber bekommen, wer wo vermietet. Für Sie bedeutet das mehr Verwaltungsaufwand und weniger Privatsphäre. Wenn Ihre Genehmigung nicht in Ordnung ist, kann die Plattform Ihre Anzeige blockieren oder Ihre Daten melden. Die monatliche Meldepflicht macht es nahezu unmöglich, unter dem Radar zu vermieten.

Diese Maßnahme gilt für alle Mitgliedstaaten, also auch für Spanien, Portugal und Griechenland. Sie macht die Ferienvermietung transparenter, aber auch bürokratischer. Wer dachte, in einem europäischen Land ohne Genehmigung schnell vermieten zu können, wird enttäuscht. Die Richtung ist klar: Behörden wollen Kontrolle, und Plattformen müssen daran mitarbeiten. Für einen Investor bedeutet das, dass Sie nicht nur mit den lokalen Regeln zu tun haben, sondern auch mit europäischen Berichtspflichten. Das ist eine zusätzliche Risikoebene, die Sie im Voraus einpreisen müssen.

Was das für Ihre Kaufpläne bedeutet

Die Botschaft ist klar: Europa ist wunderbar für den Urlaub, aber als Investor steigen Sie in einen Markt ein, der nicht weiter will. Die Regeln werden strenger, nicht lockerer. Wer heute ein Ferienhaus kauft, ohne das Kleingedruckte zu lesen, läuft Gefahr, dass er bald eine Wohnung hat, die er nicht vermieten darf. Selbst wenn Sie vorhaben, selbst dort zu wohnen, ändert das wenig an der Wertentwicklung. Ein Haus ohne Vermietungsgenehmigung ist weniger wert als ein Haus mit.

Deshalb ist Due Diligence wichtiger denn je. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Sie noch neu vermieten dürfen, was die VvE schwarz auf weiß sagt, und ob die Genehmigung nach der Übertragung gültig bleibt. Lassen Sie sich nicht von Erzählungen von Maklern oder Verkäufern leiten. Wenn diese Sicherheiten fehlen, sollten Sie besser weiterschauen. Vielleicht nach Märkten, in denen die Regeln vorhersehbarer sind und in denen Investitionen in Immobilien noch gefördert werden. Vergleichen Sie Ihre Optionen, auch außerhalb Europas.